첫 월세 완전 기초 가이드

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0) 한 장 요약: 월세 안전 순서 7단계

처음 월세 계약을 할 때는 순서를 기억하는 것만으로도 큰 사고를 막을 수 있습니다. 아래 7단계를 머릿속에 넣어두세요.

1. 매물 보기 전
→ 공인중개사가 정식 등록된 곳인지 먼저 확인하고, 반드시 정확한 매물 주소를 확보해야 합니다. 그래야 서류를 조회할 수 있습니다.


2. 권리관계 1차 조회
→ 등기부등본의 갑구·을구를 확인해서 소유자와 계약자가 동일한지, 근저당이나 가압류, 경매가 걸려 있지는 않은지 체크합니다.


3. 현장 점검
→ 구조와 하자, 일조량, 소음, 곰팡이, 배수·누수 상태, 환기, 전기·가스·난방까지 모두 확인하세요. 특히 전기·가스 계량기 수치를 사진으로 찍어두면 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.


4. 조건 협의
→ 보증금·월세·관리비 항목, 입주일, 수리 범위 등을 확정한 후 특약 초안을 작성합니다. 말로만 하지 말고 문서로 남기세요.


5. 계약 당일
→ 소유자의 신분증과 인감을 반드시 확인합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 갖고 있어야 합니다. 이때 임대차계약서와 중개대상물 확인설명서를 함께 받아야 합니다.


6. 돈 보내기 전
→ 계약금이나 잔금을 이체하기 전에는 반드시 당일 발급받은 등기부등본으로 권리 변동이 없는지 확인하세요. 입금은 반드시 계좌이체로 하고, 통장 내역은 보존하세요.


7. 입주 직후
→ 전입신고와 확정일자를 반드시 받고, 집 상태와 옵션·비품 상태를 사진과 영상으로 기록합니다. 하자가 발견되면 즉시 서면으로 통지해야 합니다.




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1) 월세 구조와 용어, 꼭 알아두자

처음 사회에 나와 집을 구하려는 초년생들이 가장 많이 헷갈려하는 부분은 바로 계약 용어입니다. 몇 가지 핵심만 짚어봅시다.

보증금 + 월세
보증금은 쉽게 말해 집주인에게 맡기는 담보금이고, 월세는 매달 내는 사용료입니다. 보증금이 지나치게 낮고 월세가 높으면 연체 시 문제가 커질 수 있으니 균형을 잡는 게 좋습니다.

관리비
보통 공용 전기, 엘리베이터, 청소, 경비 비용이 포함됩니다. 하지만 인터넷, TV, 전기차 충전, 정수기, 공유 수도비 등이 슬쩍 ‘관리비’에 들어가 있는 경우가 많습니다. 실제로는 개인이 쓰는 비용인데 관리비처럼 묶여버리면 매달 부담이 커지니 항목별로 나눠서 확인하세요.

옵션
집에 딸려 있는 가전이나 가구가 어떤 것인지, 고장이 났을 때 누가 수리해야 하는지 꼭 정해두어야 합니다. 보일러나 냉장고 같은 필수 옵션은 자연스러운 고장이라면 임대인이 고쳐주는 게 원칙입니다.

전대·동거
다른 사람에게 집을 빌려주거나(전대), 친구와 함께 사는 문제, 반려동물·흡연 여부는 반드시 특약에 명시해야 분쟁이 없습니다.



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2) 자주 발생하는 사기 유형 Top 10

요즘 뉴스에 자주 나오는 전세·월세 사기, 남의 일 같지 않죠? 실제로 사회 초년생이 가장 많이 당하는 경우를 10가지로 정리했습니다.

1. 명의자 불일치
등기부등본 상 소유자가 아닌 사람이 계약하려 하는 경우입니다. 반드시 소유자 본인과 계약하거나, 대리인이라면 위임장과 인감증명서, 신분증까지 모두 확인해야 합니다.


2. 이중계약·가짜 집주인
같은 집을 여러 명과 계약하거나 아예 집주인 행세를 하는 경우입니다. 계약은 반드시 중개사무소에서 하고, 계약 직전에 등기부를 다시 떼서 변동이 없는지 확인하세요.


3. 선순위 담보 폭탄
집에 이미 은행 근저당이나 대출이 많이 잡혀 있으면, 내가 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다. 을구의 담보 총액과 집 시세를 비교해보고, 과하다 싶으면 피하세요.


4. “확정일자 필요 없다”는 말
전입신고와 확정일자는 임차인 보호의 핵심입니다. 이런 말을 하는 집주인이나 중개사는 의심해야 합니다.


5. 관리비 뭉뚱그리기
“관리비 15만 원”이라 했는데 알고 보니 인터넷·TV·정수기 비용까지 다 묶여 있던 경우입니다. 항목별로 특약에 명시하세요.


6. 하자 미고지
누수, 곰팡이, 하수 역류, 층간소음 이력 등을 숨기는 경우가 많습니다. 계약 전 꼼꼼히 확인하고 사진·영상을 남기세요.


7. 옵션 수리 책임 전가
보일러나 냉장고가 고장 나면 임차인 부담이라고 우기는 경우. 특약에 ‘자연 고장은 임대인 수리’라고 반드시 넣으세요.


8. 보증금 반환 모호
퇴거일에 ‘나중에 주겠다’고 하는 집주인. 반드시 ‘열쇠 인도와 동시에 보증금 반환’으로 명시하고, 지연 시 이자도 적어야 합니다.


9. 구두 합의
말로만 했던 약속은 증거가 안 됩니다. 꼭 특약에 쓰고, 문자나 카톡도 캡처해두세요.


10. 무등록 중개사
자격이 없는 사람이 중개업을 하는 경우도 있습니다. 국토부 등록 조회를 꼭 하고, 중개대상물 확인설명서를 받아야 합니다.




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3) 서류와 절차, 이것만 알면 된다

등기부등본은 초보자에겐 어려워 보이지만 핵심만 보면 됩니다.

표제부: 주소가 계약서와 일치하는지 확인.

갑구: 소유권 변동, 가압류, 가처분, 경매 개시 여부 확인.

을구: 근저당이나 전세권 등 담보 설정 여부. 금액이 크면 위험.


계약 시에는 반드시 중개대상물 확인설명서를 받고, 소유자 신분증도 확인하세요. 대리 계약이라면 위임장과 인감증명서가 필수입니다. 돈은 반드시 계좌이체로 하고, 계약 직전 등기부를 재조회하세요.


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4) 하우스 점검 체크리스트

수도·배수 상태, 악취 여부

천장·벽지의 곰팡이, 변색

창문 단열과 결로 흔적

전기 콘센트와 차단기 정상 작동 여부

보일러·가스 상태, 온수 압력

도어락, 창문 잠금장치

낮과 저녁의 소음 정도

휴대폰 신호, 인터넷 속도

해충 흔적



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5) 관리비와 옵션, 함정 피하기

관리비가 모호하면 분쟁이 납니다.
예: “관리비 월 10만 원(공용 전기·청소·엘리베이터·경비 포함, 인터넷·TV·정수기·주차·전기차 충전 별도)”
이렇게 특약에 구체적으로 써두세요.

옵션 수리도 “자연고장은 임대인 부담, 임차인 과실은 임차인 부담”으로 정리하면 깔끔합니다.


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6) 특약 문구 예시

보증금은 퇴거일에 열쇠 인도와 동시에 반환

하자 수리는 잔금 전에 완료, 미완료 시 잔금 일부 보류

관리비 항목은 별도로 표기, 변경 시 서면 합의

전입신고와 확정일자는 임차인의 권리로 보장



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7) 분쟁 대비 방법

모든 대화는 문자·카톡 등 기록이 남는 방식으로

하자는 사진·영상 + 날짜 기록

심각한 문제는 내용증명 발송

중개사 문제는 지자체 민원이나 공제보험으로 해결



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8) 월세와 세금

월세는 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있습니다. 단, 무주택 근로자·사업소득자 요건을 충족해야 하며, 주민등록지와 임차 주소가 일치해야 합니다. 계약서 사본, 계좌이체 내역을 반드시 보관하세요.


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9) 공인중개사와 거래할 때

등록 여부 조회

확인설명서 교부

법정 한도 내 중개보수, 영수증 발급

“확정일자 필요 없다”는 말은 걸러라



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10) 핵심 체크리스트

중개사 등록 확인

등기부 갑구·을구 확인

소유자 신분증 대조

하자·옵션 확인, 사진 기록

계약금·잔금 계좌이체

전입신고+확정일자 필수

보증금 반환 동시이행 특약



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마무리 조언

값이 싸고 빨리 계약할 수 있는 집은 그만한 이유가 있는 경우가 대부분입니다. 서두르다 보면 결국 내 돈이 위험해집니다.
“좋은 집은 금방 나간다”라는 말은 계약을 재촉하려는 상술일 때가 많으니, 차분히 확인할 시간을 가지세요.

계약 당일에 등기부등본을 다시 확인하지 않으면 스스로 허점을 만드는 꼴이 됩니다. 마지막까지 꼼꼼히 챙기세요.

그리고 전입신고와 확정일자는 절대로 빼먹지 말아야 할 생존 기술입니다. 내 보증금을 지켜주는 가장 확실한 장치이니 반드시 챙기시길 바랍니다.