전세 계약 가이드: 사기 피하고 보증금 지키는 7단계 체크리스트
전세 계약 완전 기초 가이드
(사기 예방, 계약 절차, 보증보험, 세금까지 꼼꼼히 정리)
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0) 한눈에 보는 전세 안전 순서 7단계
1. 매물 보기 전
→ 공인중개사 등록 여부 확인, 매물의 정확한 주소 확보. 주변 실거래가·전세가 시세를 미리 파악하면 눈탱이 방지에 도움 된다.
2. 권리관계 1차 조회
→ 등기부등본 확인. 소유자=계약자 일치 여부, 근저당·가압류·경매 개시 기록 확인. 선순위 채권 규모가 보증금을 덮지 않는지도 체크.
3. 현장 점검
→ 집 내부와 외부를 살펴보고, 누수·곰팡이·배수·소음·결로·보일러·계량기 상태를 꼼꼼히 사진과 영상으로 남긴다.
4. 조건 협의
→ 보증금, 입주일, 관리비, 수리 범위, 옵션 상태를 협의한다. 반드시 전세보증보험 가입 여부와 시점도 함께 협의해야 안전하다.
5. 계약 당일
→ 소유자 신분증, 인감증명서를 확인하고, 대리인 계약이면 위임장+인감증명서 필수. 임대차계약서 + 중개대상물 확인설명서 교부. 계약금은 반드시 계좌이체.
6. 잔금 전 확인
→ 잔금 치르기 직전, 등기부 당일자 재발급으로 변동 여부를 확인한다. 동시에 전세보증보험에 가입하거나 사전승인을 받아둬야 한다.
7. 입주 직후
→ 전입신고 + 확정일자를 반드시 받고, 집과 옵션 상태를 전부 촬영. 하자가 발견되면 바로 서면으로 통지한다.
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1) 전세 구조와 핵심 개념
전세란?
일정 금액의 보증금을 한 번에 집주인에게 맡기고, 매달 월세는 내지 않는 제도. 대신 관리비 정도만 낸다.
보증금 규모
보증금이 크기 때문에 집값이 떨어지거나 선순위 채권이 많으면 그대로 피해가 임차인에게 온다.
대항력
전입신고 + 실제 거주(점유)가 있어야 발생한다. 대항력은 “집을 경매로 넘겨도 내가 살 권리가 있다”라는 최소한의 힘이다.
우선변제권
전입신고 + 확정일자를 받아야 생긴다. 이 권리가 있어야 경매가 진행돼도 보증금을 일정 부분 우선 변제받는다.
소액임차인 최우선변제
일정 금액 이하 임차인은 경매 시 일정액을 가장 먼저 돌려받을 수 있다. 다만 기준 금액과 한도는 지역과 시기마다 달라지므로 반드시 최신 정보 확인 필요.
전세보증보험
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 보험사가 대신 지급해주는 안전장치. 지금은 사실상 필수다.
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2) 전세 사기 유형과 예방법
요즘 가장 무서운 건 전세 사기다. 초년생이 특히 많이 당하는 유형을 보자.
1. 갭투자형 전세
매매가보다 전세가가 비정상적으로 높을 때. 집값이 떨어지면 보증금이 증발한다. → 실거래가와 비교해서 이상하면 피한다.
2. 선순위 권리 폭탄
집주인이 이미 은행 대출을 많이 받아둔 경우. 보증금이 밀리면 은행이 먼저 가져가고, 임차인은 순위 밀려 손해 본다. → 등기부 을구 확인 필수.
3. 신축 빌라 전세
시세가 검증되지 않은 신축 빌라에서 고액 전세를 유도하는 경우. → 인근 유사 매물 시세와 비교, 보증보험 가입 가능 여부 확인.
4. 명의자 불일치
집주인 본인이 아닌 다른 사람이 계약하려는 경우. → 반드시 집주인 직접 대면. 대리라면 위임장과 인감증명서 확인.
5. 보증보험 불가입 유도
“이 집은 안전해서 보증보험 필요 없다”는 말. → 반드시 가입 특약을 넣는다.
6. 이중 계약
같은 집을 여러 명에게 전세 계약하는 경우. → 계약 직전 등기부 재조회, 계약금은 집주인 계좌로만.
7. 중도해지 문제
임차인이 중도에 나가려 할 때 집주인이 보증금 반환을 질질 끄는 경우. → 열쇠 인도=보증금 반환 동시이행 특약을 넣는다.
8. 구두 합의
말로만 한 약속은 법적 효력이 약하다. → 모든 건 특약 문구로 넣고, 문자·카톡 기록도 보관.
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3) 등기부등본, 반드시 보는 법
표제부: 주소·건물 구조 확인. 계약서 주소와 꼭 대조.
갑구: 소유권 변동, 압류, 경매기록 확인. 문제 있으면 피한다.
을구: 근저당, 전세권, 담보권 확인. 을구 총액이 시세와 가까우면 위험하다.
👉 핵심은 잔금 당일에 다시 발급받아 확인하는 것. 중간에 새 담보가 잡혔을 수도 있다.
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4) 현장 점검 체크리스트
수도·배수, 악취, 역류 여부
천장·벽 곰팡이, 변색 흔적
창문 결로·단열 상태
전기 콘센트 정상 작동 여부
보일러·온수 수압 확인
방범(도어락, 창문 잠금장치)
낮/밤 소음 정도
휴대폰 신호, 인터넷 가능 여부
계량기 수치 사진
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5) 전세보증보험, 무조건 챙겨라
보장 내용: 임대인이 보증금 못 돌려줄 때, 보증기관(HUG/SGI 등)이 먼저 지급.
가입 시점: 계약 직후 ~ 잔금 전후. 계약서에 반드시 특약으로 명시.
가입 불가 사유: 선순위 과다, 위장전입, 불법건축물 등. 계약 전에 확인 필요.
특약 예시:
“임차인은 전세보증금 반환보증에 가입하며, 임대인은 가입 절차에 필요한 서류에 협조한다. 가입 불가 시 계약을 무효로 하고, 기지급금은 전액 반환한다.”
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6) 특약 문구 예시
보증금은 열쇠 인도와 동시에 반환, 지연 시 연 ○% 지연이자.
잔금은 근저당 말소 확인 후 지급.
하자는 잔금 전 수리 완료, 미완료 시 잔금 일부 보류.
관리비·주차 항목은 별도 표기, 변경 시 서면 합의.
전입신고·확정일자 필수, 임대인은 방해하지 않는다.
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7) 계약·잔금·입주 시 주의할 점
계약금/잔금은 현금 금지, 계좌이체만. 입금 계좌는 반드시 소유자 실명.
잔금 당일 등기부 당일자 재조회.
잔금 직후 즉시 전입신고 + 확정일자. 지체하면 순위 밀려 위험하다.
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8) 분쟁 발생 시 대응
1. 계약서, 특약, 문자·카톡, 통장내역, 사진·영상 → 증거 확보.
2. 하자·보증금 반환 지연은 내용증명 발송.
3. 퇴거했는데도 반환 안 되면 임차권등기명령 신청해 대항력 유지.
4. 보증보험 가입했다면 대지급 청구. 미가입이면 소송·가압류로 가야 한다.
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9) 공인중개사와 거래 시
등록 여부 조회
중개대상물 확인설명서 교부
법정 상한 내 중개보수, 영수증 발급
“보증보험 필요 없다”는 말을 하면 경계
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10) 최종 체크리스트
[ ] 중개사 등록 확인, 사무소에서 계약
[ ] 인근 전세 시세 파악
[ ] 등기부 갑구/을구 확인
[ ] 소유자 신분증 대조, 대리라면 위임장+인감증명서
[ ] 집 상태·계량기 촬영
[ ] 전세보증보험 가능 여부 확인 + 특약
[ ] 계약금/잔금 계좌이체, 입금자 실명 확인
[ ] 잔금 직전 등기부 재조회
[ ] 전입신고 + 확정일자 즉시
[ ] 분쟁 시 내용증명 → 임차권등기명령 → 보증보험 청구
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마무리
전세는 금액이 크기 때문에 월세보다 훨씬 더 꼼꼼한 확인이 필요하다.
싼 전세에는 반드시 이유가 있다. 시세와 다르게 싸다면 위험 신호다.
보증보험은 선택이 아니라 생존 필수 장치다. 가능 여부를 계약 전에 확인하고, 특약으로 못 박아둬라.
그리고 계약 당일, 잔금 전에는 반드시 등기부 최신본 재확인을 해야 한다.
전입신고와 확정일자는 내 보증금을 지켜주는 방패와 칼이다.
절차만 제대로 지켜도 전세 사기를 피할 수 있다.